2022 թ․ փետրվարին Ռուսաստանի՝ Ուկրաինա ներխուժման հետևանքով դեպի հետխորհրդային շատ երկրներ, այդ թվում՝ Հայաստան, Ռուսաստանի քաղաքացիների մեծ հոսք սկսվեց: Արդյունքում բնակարանների վարձակալության գները կտրուկ աճեցին, ինչից հետո`  մինչ հիմա, անշարժ գույքի շուկան մշտապես Հայաստանի բնակիչների ուշադրության կենտրոնում է՝ հատկապես մայրաքաղաքում: 

Երևանի որոշ բնակիչների համար բնակարանների վարձակալության այդպիսի աննախադեպ պահանջարկը բնակարանների որոնման և անդադար տեղափոխությունների պայմաններում շատ անհարմարությունների պատճառ դարձավ, իսկ որոշ վարձատուների համար՝ ընդամենը «ակնթարթորեն» հարստանալու հնարավորություն: 

Ղազախստանի մեր գործընկերների հետ վերլուծել ենք 2022 թվականի սկզբից բնակարանների վարձակալության գների փոփոխությունները երկու երկրների խոշորագույն քաղաքներում՝ Երևանում, Ալմաթիում և Աստանայում:

Գնաճի ազդեցությունը հայաստանցիների վրա

Լիլիթն արդեն 10 տարի է, ինչ տեղափոխվել է Երևան սովորելու և աշխատելու նպատակով: Մինչ 2022 թ․ մարտ ամիսը նա մոր հետ բնակվում էր Հերացի փողոցում վարձակալած բնակարանում: Լիլիթը պատմում է, որ մարտ ամսին սեփականատերը զանգել է իրենց, ասել, որ բնակարանը պետք է վերանորոգեն, ու այդ պատրվակով առաջարկել է հեռանալ․ «Ասացի, որ ոչ, քանի որ մեր պայմանագիրը վերջանում է մայիսին, այս պահին չենք կարող դուրս գալ ու հատկապես այդ ընթացքում, երբ ռուսները եկել էին, բնակարան գտնելը սարսափելի դժվար էր,- պատմում է Լիլիթը։- Մի օր ուղղակի զանգեցին, ասացին՝ գիտե՞ք՝ մեկը կա, ուզում է էստեղ ապրի, օքեյ ա՞ ձեզ, որ գա, տեսնի: Մի քիչ տարօրինակ թվաց մեզ, բայց ասացինք՝ օքեյ: Տանտերը եկավ մի աղջկա հետ, ով որ ռուս էր, նայեցին բնակարանը, ու էդ աղջիկը էդքան էլ չհավանեց, դուրս եկան: Այդտեղից արդեն պարզ դարձավ, որ բնակարանը հեչ վերանորոգելու միտք չկար, ընդամենը ուզում էին ինչ-որ նոր մարդ գտնել, ով որ ավելի շատ գումար կվճարեր»:

Արդյունքում Լիլիթն ու մայրը ստիպված թողել են այդ բնակարանն ու որոշ ժամանակ ապրել ազգականի տանը: Լիլիթի պատմությունը միակը չէ: Բազմաթիվ նմանատիպ պատմություններ կարելի է լսել փետրվարից հետո, երբ Ռուսաստանը ներխուժեց Ուկրաինա, և արդյունքում ՌԴ աննախադեպ թվով քաղաքացիներ բնակություն հաստատեցին ՀՀ-ում:

ՌԴ քանի՞ քաղաքացի է եկել Հայաստան 

Վիճակագրական կոմիտեի տվյալները ցույց են տալիս, որ եթե ՀՀ մուտք գործած ՌԴ քաղաքացիների միգրացիոն սալդոն՝ մուտքերի և ելքերի տարբերությունը, հունվար և փետրվար ամիսներին բացասական է, ապա մարտ ամսից՝ ռուս-ուկրաինական պատերազմի մեկնարկից հետո, այն դառնում է դրական և սկսում է աճել մինչև հուլիս ամիսը ներառյալ։ Սալդոյի դրական աճը նշանակում է, որ ՌԴ անձնագրով ավելի շատ մարդ է եկել ՀՀ, քան մեկնել ՀՀ-ից։ Ամենամեծ, կտրուկ աճը տեսնում ենք հուլիսին։

Դիտարկելով ՌԴ քաղաքացիների՝ 2021 թ․ միգրացիոն սալդոն՝ կարելի է նկատել, որ ամենամեծ ցուցանիշը այս դեպքում ևս  գրանցվել է հուլիս ամսին։

ՀՀ միգրացին ծառայության պետ Արմեն Ղազարյանը հարցազրույցներից մեկի ժամանակ նշել է, որ տարվա առաջին 6 ամիսներին ՌԴ անձնագրով մուտքերի և ելքերի տարբերությունը սովորաբար մեծ է լինում, քանի որ այդ ժամանակահատվածի մեջ մտնում է նաև ամառային զբոսաշրջային սեզոնը: 2022 թ․-ի առաջին կիսամյակի ցուցանիշները համեմատելով նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի ցուցանիշների հետ՝ Ղազարյանը նշել է․ «Այսինքն, նույնիսկ տուրիստական հոսքը հաշվի առնելով, որ բավականին ակտիվանում է ամառային ամիսներին, տարբերությունը կրկնակիով աճել է (նախորդ տարվա համեմատ,- հեղ․), և այդ միտումը մենք տեսնում ենք։ Առաջին եռամսյակում այդ տարբերությունը (մուտքերի և ելքերի,- հեղ․) շուրջ 4000 էր, որովհետև միտումը սկսեց դրսևորվել ավելի շատ փետրվարի վերջ, մարտ ամսին, և հիմա տարբերությունը շուրջ 40 հազար է (հուլիսի դրությամբ,- հեղ․)»:

2021-ի տվյալներից տեսնում ենք, որ հուլիս ամսվա աճից հետո՝ օգոստոս, սեպտեմբեր, հոկտեմբեր և նոյեմբեր ամիսներին, միգրացիոն սալդոն՝ այսինքն՝ ՀՀ-ում գտնվող ՌԴ քաղաքացիների թիվը, աստիճանաբար նվազում է, ինչը չի կարելի ասել 2022-ի նույն ամիսների համար։ Ըստ այս տվյալների՝ սալդոն նորից սեպտեմբերին՝ որոշակիորեն, իսկ հոկտեմբերին կտրուկ աճել է։ Հիշենք, որ սեպտեմբերի 21-ին ՌԴ-ում հայտարարվել էր մասնակի մոբիլիզացիա։ 

ՌԴ քաղաքացիների ներհոսքի հետևանքով Հայաստանում, մասնավորապես՝ մայրաքաղաքում, բնակարանների վարձակալության գները սկսեցին աճել, բազմաթիվ ընտանիքներ կանգնեցին վարձակալվող բնակարանը լքելու, փողոցում հայտնվելու խնդրի առջև:

Գնաճը պետական վիճակագրությունում

Բնակարանների վարձակալության գների մասին պաշտոնական վիճակագրություն ՀՀ-ում վարում է միայն Վիճակագրական կոմիտեն, այն էլ միայն սպառողական գների հաշվարկման համար։ Վիճակագրական կոմիտեի կայքում՝ «Սպառողական գների ինդեքս» բաժնում, յուրաքանչյուր ամիս հրապարակվում են վարձավճարների տոկոսային փոփոխությունները՝ ՀՀ տարածքի կտրվածքով: Դիտարկենք բնակարանների վարձակալության արժեքի փոփոխությունը 2019թ․ սկզբից մինչ 2022 թ․ նոյեմբերը: 

Տվյալների ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ անցյալ տարվա նույն ամսվա համեմատ վարձակալության գների  ամենակտրուկ աճը գրանցվել է հենց ռուս-ուկրաինական պատերազմի սկսվելուց անմիջապես հետո: Վերջին 4 տարիների ընթացքում բնակարանների վարձակալության գները Հայաստանում ընդհանուր առմամբ աճել են ~60%-ով, որից շուրջ 55%-ը բաժին է ընկնում 2022 թ․ փետրվարից նոյեմբերն ընկած ժամանակահատվածին:

Մեր հարցմանն ի պատասխան՝ Վիճակագրական կոմիտեից տրամադրել են նաև Երևան քաղաքի սպառողական շուկայում իրենց դիտարկման տիրույթում գտնվող 1 սենյականոց բնակարանների (տարբեր վարչական շրջաններում)՝ 2022 թ․ հունվար-նոյեմբեր ամիսներին արձանագրված միջին ամսական վարձավճարները։ Այս տվյալների համաձայն՝ եթե հունվար և փետրվար ամիսներին բնակարանների վարձակալության միջին արժեքները նույնն են՝ շուրջ 87 հազար դրամ, ապա արդեն մարտ ամսին գներն աճել են շուրջ 17%-ով և շարունակել են աճել մինչև նոյեմբերը ներառյալ:

Վիճակագրական կոմիտեի «Գների վիճակագրության և միջազգային համադրումների» բաժնից մեկնաբանեցին, որ տվյալները կարող են ամբողջապես չարտացոլել վարձակալության գների իրական, լիարժեք պատկերը, քանի որ հաշվարկվում են հատուկ մեթոդաբանությամբ (տե՛ս «Մեթոդաբանություն» բաժնում) և դիտարկվում են զուտ սպառողական գների հաշվարկման համատեքստում: 

Վարձակալության գների բարձրացման խնդիրն այնքան սրվեց, որ պաշտոնական վիճակագրության տվյալները նման չէին քաղաքացիների պատմածներին: Բազմաթիվ քաղաքացիներ ահազանգում էին գների կրկնակի, նույնիսկ՝ եռակի աճի մասին: 

Քաղաքացիները խնդիրը բարձրաձայնում էին տարբեր հարթակներում, մինչև անգամ բողոքի ակցիաներ էին կազմակերպվում կառավարության շենքի մոտ։ Այդպիսի մի ակցիայի ժամանակ քաղաքացիներից մեկը նշել էր, որ «նորմալ» գնով բնակարան գտնելը շատ բարդ է․ ոչ միայն մեծ պահանջարկ ու պոտենցիալ հաճախորդների հերթ կա մեկ բնակարանի համար, այլև սեփականատերերը այնքան էլ բաց չեն երեխա ունեցող ընտանիքների հանդեպ։ Ակցիայի մեկ այլ մասնակցի խոսքով, եթե առաջ հնարավոր էր երկու սենյականոց բնակարանը վարձակալել 80 հազար դրամով,  ապա հիմա նույն բնակարանի վարձակալության արժեքը սկսում է 200 հազար դրամից։

Որ բնակարանների վարձակալության գները կտրուկ աճել էին, ոչ միայն վարձակալությամբ ապրող բնակիչներն էին ահազանգում։ Խնդիրն այնքան հրատապ դարձավ, որ պետական պաշտոնյաները մի քանի անգամ բարձրաձայնեցին ու քննարկեցին այն: ՀՀ Էկոնոմիկայի նախարար Վահան Քերոբյանը կառավարության նիստերից մեկի ժամանակ նշեց, որ իր եղբայրը վարձով էր ապրում, բայց վարձատուն եռապատկել է վարձավճարը՝ ասելով, որ կան վարձով տալու այլ ավելի գրավիչ տարբերակներ։

Գնաճը այլընտրանքային տվյալներում

Վարձակալության գների աճի միտումը ավելի լավ պատկերացնելու և պաշտոնական վիճակագրության հետ համեմատելու համար հավաքել և դիտարկել ենք  Shelter Realty Yerevan անշարժ գույքի գործակալության  տվյալները: Գործակալության ֆեյսբուքյան էջում պարբերաբար տեղադրվում են Երևանում գտնվող բնակարանների վարձակալության հայտարարություններ, որտեղ նշված են բնակարանի գտնվելու վայրը, մակերեսը և վարձակալության արժեքը: Հավաքել ենք 2022-ի հունվարից նոյեմբերն ընկած ժամանակահատվածում, ինչպես նաև 2021-ի ընթացքում տեղադրված 553 հայտարարությունների  տվյալներ: 

Տվյալներից երևում է, որ ամենամեծ գնաճը գրանցվել է 2022 թ․ հոկտեմբերին՝ Ռուսաստանում մասնակի մոբիլիզացիա հայտարարելուց հետո։ Այլընտրանքային տվյալները ավելի շատ են համապատասխանում քաղաքացիների դիտարկումներին, քանի որ այստեղ անհամեմատ ավելի մեծ գնաճ է երևում, քան պաշտոնական վիճակագրության մեջ։ 

Որպեսզի պատկերացնենք, թե այդպիսի գնաճն ինչպես է ազդել բնակարանների վարձակալների վրա, ՀՀ միջին անվանական աշխատավարձի աճի տեմպը համեմատել ենք բնակարանների վարձակալության պաշտոնական և այլընտրանքային արժեքների աճի տեմպի հետ։ 

ՀՀ վիճակագրական կոմիտեի տվյալներից դատելով՝ չնայած միջին ամսական անվանական աշխատավարձը ևս որոշակիորեն աճել է, սակայն այն չի հասնում բնակարանների վարձակալության գնաճի տեմպին՝ թե՛ պաշտոնական, թե՛ այլընտրանքային ցուցանիշներով: Վարձակալության գների աճն անհամեմատ ավելի մեծ է:

«Только для лиц славянской внешности», կամ ինչպես էին գործակալությունները թիրախավորում ռուսաստանցիներին

Ռուս-ուկրաինական պատերազմից անմիջապես հետո՝ մարտ ամսին, սոցցանցերում խոսակցություններ սկսվեցին, որ բնակարանների սեփականատերերը տեղի բնակիչների փոխարեն նախընտրում են բնակարանները վարձակալությամբ հանձնել ՀՀ ժամանած ՌԴ քաղաքացիներին ավելի բարձր գներով։ Այդպիսի խոսակցությունները գնալով ավելի տարածվեցին՝ աստիճանաբար վերածվելով բանավեճի․ որոշ մարդիկ շեշտում էին հարցի բարոյական կողմը ու անթուլատրելի համարում հայրենակիցներին վարձակալվող բնակարաններից դուրս հանելու հանգամանքը, մյուսներն էլ, ընդհակառակը, գնաճը դիտարկում էին որպես դրական երևույթ, որը սեփականատերերին թույլ կտար ավելի շատ գումար աշխատել։

Երբ հավաքագրում էինք վերևում նշված գործակալության տվյալները և հասանք ռուս-ուկրաինական պատերազմից հետո ընկած ժամանակահատվածին, ինքներս էլ նկատեցինք միտում, որ Ռուսաստանի քաղաքացիների ներհոսքի աճին զուգընթաց ռուսերենով և դոլարային տարադրամով հայտարարությունների թիվն աճում է։ Նկատելիորեն աճում է նաև հայտարարությունների ընդհանուր քանակը։  

Ակնհայտ է, որ հայտարարությունների քանակը սկսել է զգալիորեն աճել՝ սկսված փետրվար ամսից՝ հենց ռուս-ուկրաինական պատերազմի սկզբից։ Գծապատկերից երևում է, որ 2021 թ․ բոլոր հայտարարությունները տեղադրված են միայն հայերենով, իսկ 2022 թ․ մարտից հայտարարությունների լեզուն աստիճանաբար փոխվում է․ հայտնվում են երկլեզու հայտարարություններ, որոնցում հաճախ հայերեն հայտարարությունը դրվում է ռուսերենից հետո միայն։ Ռուսաստանում մասնակի մոբիլիզացիա հայտարարելուց հետո՝ արդեն հոկտեմբերին և նոյեմբերին, հայերենը երբեմն նույնիսկ ուղղակի անտեսվում է, և որոշ հայտարարություններ տեղադրված են  միայն ռուսերենով։

Նմանատիպ միտում նկատելի է նաև տարադրամի մասով։ Եթե 2021 թ․ բնակարանների վարձակալության բոլոր արժեքները նշված էին դրամով, ապա 2022 թ․՝ ՌԴ քաղաքացիների ներհոսքին զուգընթաց, այս միտումը փոխվում է, և արժեքների որոշ մասն արդեն նշվում է դոլարով։

Այս պատկերը ևս մեկ անգամ ապացուցում է, որ անշարժ գույքի գործակալությունները հետաքրքրված են հենց ռուս վարձակալներով։

ՀՀ քաղաքացիների համար անշարժ գույք ձեռք բերելու արտոնություններ սահմանել և սեփականատերերին բերել հարկային դաշտ. Անդրանիկ Հարությունով

Բնակարանների վարձակալության գնաճի պատճառների և հնարավոր լուծումների մասին զրուցել ենք նաև Silver REA անշարժ գույքի գործակալության հիմնադիր տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովի հետ։ Վերջինիս դիտարկմամբ վարձակալության գների աճն  անհատապես բացասական է ազդել ՀՀ շատ քաղաքացիների վրա և անարդարության իրավիճակ է ստեղծել։ 

«Խնդիրն այսօր մեր ուսուցիչն է, մեր ԱԻՆ աշխատողն է, մեր պայմանագրային զինվորականն է, մեր քաղաքացին է, ով փոքր բիզնես ունի, երկար տարիներ Հայաստանում է ապրում և այսօր անշարժ գույքի հետ կապված խնդիր ունի: Դա կենցաղային խնդիր է և մեծ սթրես է մարդու համար, ով ընտանիքով ապրում է, գալիս են, ասում են՝ պետք է մի ամսից, տասը օրից ազատես բնակարանը, կամ գինը բարձրացնում եմ։ Չնախատեսված Է: Այդ դեպքերում շատերը թողնում են, գնում են պետությունից»,- նշում է Հարությունովը։

Հարությունովը ծանոթ է խոսակցություններին, երբ բնակարանների վարձակալության գների բարձրացման համար մեղադրում են սեփականատերերին, որոնք իրենց հայրենակիցների փոխարեն ավելի բարձր վարձավճարի դիմաց ընդունում են ռուսաստանցի վարձակալների: Սակայն նա կարծում է, որ այդպիսով խնդիրը բերվում է էմոցիոնալ դաշտ, և անտեսվում է  այդպիսի գնաճի դրական ազդեցությունը տնտեսության վրա: Անշարժ գույքի գործակալը կարծում է, որ բնակարանների վարձակալության աճը ազդում է մուլտիպլիկատիվ էֆեկտով՝ նպաստելով տնտեսության այլ ոլորտների: Սակայն այստեղ ևս խնդիր կա, քանի որ վարձակալությամբ հանձնվող ոչ բոլոր բնակարանների համար են սեփականատերերը հարկեր վճարում։

Դիտարկելով Կադաստրի կոմիտեի տվյալները՝ կրկին տեսնում ենք այդպիսի խնդիր:  2022 թ․ հունվարից հոկտեմբեր ամիսներին Երևան քաղաքում իրականացվել է բնակարանների վարձակալության ընդամենը 782 գործարք: Հիշեցնենք, որ այդ նույն ժամանակահատվածում ՀՀ են ժամանել և այստեղ են բնակվում ՌԴ 57 646 քաղաքացիներ: Ակնհայտ է, որ վարձակալության գործարքների մեծ մասը պայմանագրով չի արվում, ինչի հետևանքով էլ պետությանը հարկեր չեն վճարվում:

«Այդ ֆոնին, երբ վարձակալության գները բարձրանում են կրկնակի կամ որոշ դեպքերում՝ եռակի, տուժում են մեր քաղաքացիները»,- ասում է Հարությունովը՝ նշելով, սակայն, որ պետք չէ այդ հարցում մեղադրել սեփականատերերին, այլ պետք է լուծումներ գտնել պետական մակարդակում: Հարությունովի խոսքով պետությանը չպետք է ձգտի նվազեցնել բնակարանների վարձակալության գները, քանի որ Հայաստան եկած ՌԴ քաղաքացիները համեմատաբար բարձր եկամուտ ունեն, և նրանց համար այդ գները մեծամասամբ նորմալ են, այլ պետք է այնպիսի օրենք ընդունել, որը արտոնություններ կտա ՀՀ քաղաքացիներին: Օրինակ՝ այնպիսի օրենք, որը վարձակալությամբ ապրող քաղաքացիներին հնարավորություն կտա անշարժ գույք ձեռք բերելու: 

«Խնդիրը կլուծվի․ համ կունենանք մի իրավիճակ, երբ որ մեր բազմաթիվ քաղաքացիներ չունեին սեփականություն, իրենք ձեռք բերեցին, և կունենանք իրավիճակ, որ ունենք բազմաթիվ սեփականատերեր, ովքեր տուն ունեն, հանձնում են վարձակալության, իրենք մեծ եկամուտներ կունենան»,- նշում է Հարությունովը: 

«Ենթադրենք՝ 40 հազար ՌԴ քաղաքացի է եկել Հայաստան և այստեղ է ապրում, չի գնացել, և ենթադրենք, որ ամեն տանը վարձակալությամբ ապրում է չորս հոգի, կստանանք 10 հազար գործարք: 10 հազար նոր հարկատու որ մտնի շուկա, այնքան գումար կբերի, որ կկարողանան լուծել իմ նշած մարդկանց խնդիրները, ովքեր դուրսն են մնացել»:

Անշարժ գույքի գործակալի կանխատեսմամբ, եթե որևէ աննախադեպ իրադարձություն տեղի չունենա, առաջիկայում բնակարանների վարձակալության գների նվազում չի սպասվում: Ավելին՝ անշարժ գույքի գործակալը կարծում է, որ վարձակալության գները նույնիսկ ավելի կբարձրանան:

Մեթոդաբանություն

Shelter Realty Yerevan-ի ֆեյսբուքյան էջից հավաքագրված տվյալներում բոլոր արտարժույթները վերածել ենք դրամի՝ հնարավորինս օբյեկտիվ տվյալներ ստանալու համար։ Դոլարային արտարժույթի դեպքում հաշվի ենք առել դոլարի այդ պահի փոխարժեքը՝ rate.am-ի տվյալներով, յուրաքանչյուր ամսվա համար միջինացված թվով:

Սպառողական գների ինդեքսի համար տվյալների հավաքագրման մեթոդաբանությունը․

Երևանում և դիտարկվող 10 մարզկենտրոններում բնակարանների վարձակալության գների ինդեքսի հաշվարկման համար Երևանում և յուրաքանչյուր 10 բնակավայրում ամսական կտրվածքով դիտարկվել են ընտրանքային կարգով ընտրված, վարձակալության նպատակով տրամադրված 10-12 բնակարանների վարձերը: Ընտրանքում ընդգրկված բնակարանները դիտարկման դաշտում պահպանվում են մեկ տարի ժամանակահատվածում, եթե դրանց վարձակալության հանձնման գործընթացը չի դադարում գործել: Հակառակ դեպքում դրանք փոխարինվում են նմանատիպ բնութագիր ունեցող բնակարանների վարձավճարներով․ այդ բնութագրերն են՝ մեկ սենյականոց, կահավորված, միջին վերանորոգման, ջեռուցման համակարգով, մեկ ամսից ոչ պակաս ժամանակահատվածով վարձակալության տրված, հնարավորինս նույն հասցեում կամ առնվազն նույն վարչական շրջանում գտնվող բնակարաններ:

Անշարժ գույքի գործակալի հետ հարցազրույցն արվել է 2022-ի նոյեմբերին:

Տվյալների աղբյուրներ՝ ՀՀ վիճակագրական կոմիտե, ՀՀ կադաստրի կոմիտե, Shelter Realty Yerevan-ի ֆեյսբուքյան էջ

Հեղինակ՝ Մարգարիտա Ղազարյան

Մենթոր՝ Կատյա Մամյան