В связи с вторжением Российских ВС в Украину в феврале 2022 года, во многих постсоветских государствах, в том числе и Армении, начался сильный приток российских граждан. Вследствие этого цены на аренду жилья резко возросли и с тех пор рынок недвижимости находится в центре внимания большинства жителей Армении, особенно в столице. 

Для некоторых жителей Еревана такой беспрецедентный спрос на аренду недвижимости создал немало неудобств с поиском жилья и бесконечными сменами места жительства, а для многих арендодателей - всего лишь шансом разбогатеть «в момент».

Вместе с коллегами из Казахстана мы проанализировали изменение цен на аренду жилья с начала 2022 года в самых крупных городах наших стран - Ереване, Алматы и Астане. 

Как рост цен повлиял на жителей Армении

Лилит перебралась в Ереван 10 лет назад, чтобы учиться и работать. До марта 2022-го года они с мамой снимали квартиру на улице Ераци. Лилит рассказывает, что в марте им позвонил арендодатель, сказал, что хочет сделать в квартире ремонт и попросил их съехать. «Я сказала, что нет, потому что наш договор заканчивается в мае, сейчас мы не можем съехать. Тем более в тот момент, когда приехали русские, найти квартиру было ужасно сложно» — говорит Лилит. В один день ей просто позвонил хозяин и сказал: «Есть один человек, который хочет снять эту квартиру, может ли он прийти, посмотреть?». Это показалось Лилит очень странным, но она сказала «окей». Хозяин пришел с русской девушкой, они посмотрели квартиру, но она не очень понравилась этой девушке и они ушли. «Тогда уже стало понятно, что у хозяина нет никакой мысли отремонтировать квартиру, он хочет просто найти кого-нибудь, кто просто сможет больше платить».

В итоге, Лилит и ее маме пришлось съехать с этой квартиры и некоторое время пожить у родственника. История Лилит не единственная. Множество подобных историй можно было услышать начиная с февраля, когда после вторжения России в Украину, невероятно большое количество российских граждан релоцировалось в Армению.

Сколько россиян перебрались в Армению 

Данные статистического комитета показывают, что миграционное сальдо - разница между пересечениями границы Армении (въезд-выезд) гражданами РФ в январе и феврале было отрицательным, а начиная с марта, после начала войны, оно становится положительным и растет до июля включительно. Самый большой скачок был в июле.

Анализируя миграционное сальдо граждан РФ 2021-го года, можно заметить, что самое большое сальдо, так же как и в 2022-ом году, было зарегистрировано в июле.

Начальник миграционной службы РА Армен Казарян в одном из своих интервью отметил, что обычно в первые 6 месяцев года разница между прибывшими и выбывшими гражданами РФ большая из-за того, что в этот временной период входит туристический сезон. Сравнивая показатели первого полугодия 2022-го года с тем же временным отрезком предыдущего года, Казарян подчеркнул: «выходит, что даже учитывая туристические потоки, которые довольно активны в летние месяцы, количество прибывших граждан увеличилось вдвое (по сравнению с предыдущим годом) и мы видим это. В первом квартале 2022-го года разница между прибывшими и выбывшими гражданами РФ составляла около 4 тыс., потому что тенденция к росту проявилась больше к концу февраля, марту и сейчас составляет около 40 тыс.(по состоянию на июнь)».

Тенденция 2021-го года показывает, что после июля - с августа по ноябрь миграционное сальдо снижается, то есть число граждан РФ, находящихся в Армении убывает. Того же нельзя сказать о 2022-ом. Данные показывают, что миграционное сальдо растет — вначале незначительно в сентябре, а потом более отчетливо в октябре. Напомним, что 21-го сентября в РФ была объявлена частичная мобилизация. 

Вследствие такого большого притока граждан РФ, цены на аренду жилья, особенно в столице, начали расти — многие семьи вынуждены были съезжать с арендуемых квартир, некоторые даже оказались на улице, не зная, куда идти. 

Рост цен в государственной статистике

Официальную статистику по ценам на аренду жилья в Армении ведет только статистический комитет, и то только для расчета потребительских цен. На их сайте каждый месяц публикуется процентное изменение цен на аренду жилья по всей территории РА. Рассмотрим прирост стоимости аренды жилья с начала 2019-го по ноябрь 2022-го года.

Анализ данных показывает, что по отношению к тому же месяцу прошлого года, резкий скачок цен на аренду произошел именно после начала войны России с Украиной. За последние 4 года цены на аренду жилья в Армении выросли суммарно на ~60%, из которых около 55% выпадают на период с февраля по ноябрь 2022-го года. 

Мы запросили информацию по абсолютным значениям цен на аренду жилья в Ереване у отдела потребительских цен статистического комитета РА. Нам предоставили данные о средней стоимости аренды 1-комнатных квартир в разных районах, на основе которых рассчитываются цены продовольственной корзины. Согласно этим данным, в январе и феврале 2022-го года цены не изменялись и составляли около 87 тыс. драм, но уже в марте того же года цены выросли примерно на 17% и продолжили расти до ноября включительно.

В отделе потребительских цен статистического комитета РА прокомментировали, что данные могут не давать правдивой и целостной картины о повышениях цен, так как рассчитываются по специальной методологии (см. в разделе «Как мы считали») и используются в контексте потребительских цен.

Проблема повышения арендной платы стала настолько острой, что данные государственной статистики не были близки к тому, что рассказывали граждане, так как по словам многих цены повысились аж в два-три раза.

Граждане поднимали этот вопрос на различных площадках, организовывали и проводили акции у здания Правительства РА. Во время одной такой акции одна жительница  рассказала, что квартиру по нормальным ценам найти очень сложно. Мало того, что на одну квартиру может быть большой спрос и очередь из потенциальных арендаторов, еще и собственники не очень открыты семьям с детьми. Другая участница акции рассказала, что если раньше двухкомнатную квартиру можно было арендовать за 80 тыс. драм, то сейчас такая же квартира сдается начиная с 200 тыс. драм.

Этот вопрос поднимали не только арендующие жилье граждане. Проблема несколько раз выставлялась на обсуждение со стороны официальных лиц. Так, например, министр экономики РА, Ваган Керобян во время заседания правительства сказал, что его брат жил на съемной квартире, но владелец утроил арендную плату и сказал, что есть более выгодные варианты.

Рост цен в альтернативной статистике

Чтобы лучше понять тенденции роста цен на недвижимость и сопоставить с официальной статистикой, мы собрали и проанализировали данные агентства недвижимости Shelter Realty Yerevan. На странице Фейсбук данного агентства публикуются объявления о сдаче жилья в аренду, где указаны адрес, площадь и стоимость квартиры. Мы собрали данные о 553 объявлениях за период с января по ноябрь 2022 года, а также предыдущий год.

По данным видно, что самый значительный рост был зарегистрирован в октябре 2022 года, после объявления в РФ частичной мобилизации. Альтернативные данные в большей мере соответствуют рассказам граждан, так как в них сильнее просматривается рост цен, чем в официальных.

Чтобы представить, как такой рост цен сказался на арендаторах квартир, мы сравнили темпы роста средних зарплат по РА, а также темпы роста цен на аренду жилья по официальным и альтернативным данным.

Несмотря на то, что, судя по данным статистического комитета РА, средние зарплаты имеют тенденцию к росту, но это несравнимо с темпами роста цен на аренду жилья - как по официальным данным, так и по альтернативным.

«Только для лиц славянской внешности» или как агентства по недвижимости таргетировали россиян

После начала войны в Украине, в марте, в социальных сетях начались бурные обсуждения о том, что многие арендодатели выселяют своих соотечественников и предпочитают сдавать свои квартиры приехавшим из России гражданам по более высокой стоимости. Такие разговоры со временем становились все популярнее и иногда перерастали в споры: одни подчеркивали моральную сторону вопроса и считали ситуацию с выселением соотечественников из съемных квартир бесчеловечной, а другие, наоборот, рассматривали рост цен как положительное явление, позволяющее владельцам зарабатывать больше денег.

Когда мы собирали данные со страницы указанного выше агентства и дошли до объявлений, сделанных после начала войны, заметили интересную тенденцию։  по мере увеличения притока граждан России, увеличилось количество объявлений на русском языке и с ценами в долларовой валюте. Общее количество объявлений тоже заметно выросло.

Очевидно, что объявлений стало значительно больше именно после начала войны в Украине. По графику видно, что все объявления в 2021 году размещались только на армянском языке, а с марта 2022-го года язык объявлений стал постепенно меняться, появились двуязычные объявления, в которых армянский вариант зачастую ставился только после текста на русском. А после объявления частичной мобилизации в России, уже в октябре и ноябре, армянский язык часто игнорировался и объявления размещались только на русском языке.

Аналогичная тенденция просматривается и в валюте, которую указывали в объявлениях: в 2021-ом году цены указывались в драмах, но с притоком российских граждан некоторое количество объявлений стало публиковаться в долларовой валюте.

Это все еще раз доказывает то, что агентства по недвижимости были заинтересованы в русских арендаторах.

Установить льготы на приобретение жилья для граждан РА и вывести владельцев в налоговую сферу. Андраник Арутюнов

О проблеме роста цен на недвижимость и возможных решениях мы поговорили с Андраником Арутюновым, основателем и директором агентства недвижимости Silver REA. По мнению последнего, повышение арендной платы негативно отразилось на многих гражданах РА и создало ситуацию несправедливости. «Это наш учитель, наш сотрудник министерства по чрезвычайным ситуациям, наш военный-контрактник, наш гражданин, который имеет малый бизнес, много лет живет в Армении и сегодня имеет проблему с недвижимостью. Это бытовая проблема и большой стресс для человека, который живет с семьей, когда приходят и говорят: вы должны освободить квартиру через месяц, десять дней или я подниму арендную плату. Незапланированно. В этих случаях многие уезжают, покидают свою страну», — отмечает эксперт.

Арутюнову знакомы разговоры о том, что собственников обвиняли в выселении своих сограждан и предоставлении своих квартир россиянам по более высокой цене. Однако он считает, что такие разговоры переносят проблему в эмоциональную среду, а положительные стороны при этом игнорируются. Специалист по недвижимости считает, что рост стоимости арендного жилья имеет мультипликативный эффект и способствует развитию других секторов экономики. Однако и здесь есть проблема, ведь не за все квартиры, которые сдаются в аренду, собственники платят налоги.

В данных комитета кадастра РА также просматривается отмеченная выше проблема. В 2022 году с января по октябрь в Ереване были осуществлены всего 782 сделки по аренде квартир. Напомним, что за тот же период в РА прибыли и остались 57 646 граждан России. Очевидно, что большая часть арендных сделок совершается без договора, в результате чего государству не выплачиваются налоги.

"На фоне, когда цены на аренду увеличиваются вдвое, а в некоторых случаях и втрое, страдают наши граждане», — говорит Арутюнов, отмечая, однако, что не надо обвинять в этом вопросе собственников, а нужно искать решения на государственном уровне. По мнению Арутюнова, государство не должно пытаться снизить стоимость аренды квартир, поскольку приехавшие в Армению граждане России имеют относительно высокий доход и эти цены для них в основном приемлемы. Должен быть принят закон, который даст льготы гражданам РА. Например, закон, который позволит гражданам, арендующим жилье, приобретать недвижимость. "Проблема будет решена. У нас будет ситуация, когда многие наши граждане не имели собственности, и они ее приобрели, и будет ситуация, когда много собственников, которые владеют домами, сдают их в аренду и получают большие доходы», — говорит Арутюнов.

«Допустим, что 40 тысяч граждан России приехали в Армению и живут здесь, не уехали, и предположим, что в каждом доме на правах аренды проживает по четыре человека, мы получим 10 тысяч сделок. 10 тысяч новых налогоплательщиков, выходящих на рынок, принесут достаточно денег, чтобы решить проблемы людей, которых я упомянул, которые остались за бортом».

По прогнозу Арутюнова, если не произойдет ничего беспрецедентного, то снижения цен на рынке аренды недвижимости не будет. Напротив, риелтор считает, что цены на аренду продолжат расти.

Как мы считали։

В собранных нами данных со страницы Shelter Realty Yerevan, цены, указанные в иностранной валюте мы перевели в драмы, чтобы получить максимально объективные данные. В случае долларовой валюты, мы учитывали курс доллара, по данным rate.am, усредненное значение за каждый месяц.

Методология по сбору данных от отдела потребительских цен нацстаткома:

Для расчета индекса квартирной платы в Ереване и в 10 наблюдаемых областях РА учитываются месячные арендные ставки 10-12 квартир, сдающихся в аренду в Ереване и в каждой из 10 областей. Квартиры, включенные в выборку, остаются в поле наблюдения сроком на один год, если не прекращается процесс их сдачи в аренду. В противном случае они заменяются на квартиры с аналогичными характеристиками, каковыми являются: однокомнатная, обустроенная, со средним ремонтом, системой отопления, которая сдается на срок не менее одного месяца и максимально близко расположена к той, которая была в выборке ранее.

Источники данных: Статистический комитет РА, Кадастровый комитет, страница Shelter Realty Yerevan

Автор: Маргарита Казарян

Ментор: Катя Мамян

Материал создан в рамках программы LAMPA Accelerator при поддержке "Школы данных".