Հայաստանի տարբեր մասերից և այլ երկրներից Երևան ժամանած ու այստեղ ապրող գրեթե բոլոր մարդիկ ունեցել են մայրաքաղաքում բնակարան վարձելու հետ կապված խնդիրներ։ Դրանցից ամենաիրականը և բնակարան վարձելու կամ չվարձելու վրա ամենամեծ ազդեցություն ունեցողը բնակարանի վարձի գինն է։

Պարզում ենք, թե որքան արժե բնակարան վարձելը Երևանում։

Այս հարցին հնարավորինս իրականությանը մոտ պատասխան տալու համար հարկավոր էր հասկանալ անշարժ գույքի շուկայի՝ մասնավորապես բնակարանների վարձակալման առանձնահատկությունները։ 

Փոքր հետազոտություն անելուց, մասնագետների հետ խորհրդակցելուց և, վերջիվերջո, սեփական փորձը հաշվի առնելուց հետո պարզ է դառնում, որ այս ոլորտը Հայաստանում լիովին ստվերային է, և հստակ որևէ տվյալ գոյություն չունի։
Նախ, ի տարբերություն բնակարանների առուվաճառքի՝ վարձակալման գործարքները հիմնականում չեն գրանցվում։ 

Այս գործարքների ճնշող մեծամասնությունը անհատների միջև պայմանավորվածություններ են, և եթե նույնիսկ որևէ պայմանագիր կնքվում է վարձատուի և վարձակալողի միջև, ապա այդ պայմանագրերը հաստատելու համար մարդիկ չեն դիմում նոտարական գրասենյակներին։
Այս պատկերը հստակ երևում է Անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի վերլուծություններում։ 2018 թվականի տարեկան վերլուծությունում այդ տարվա ընթացքում վարձակալության բոլոր գործարքներից բնակարանների վարձակալման գործարքները կազմել են ընդամենը 5․3 %, իսկ բնակելի տների վարձակալման գործարքների տոկոսը առավել ցածրն է՝ 2․7 %։ Կադաստրի կոմիտեի՝ 2019 թվականի հունվար ամսվա վերլուծությունում նույնպես գրեթե նույն պատկերն է՝ բնակարանների վարձակալման գործարքները կազմել են վարձակալման բոլոր գործարքների 8․3 %-ը, իսկ բնակելի տներինը՝ 2․7 %։ 

Այսքան ցածր տոկոսները ցույց են տալիս նաև այն, որ գործարքները օրենքի դաշտում իրականացնում են այն դեպքերում, երբ խուսափելը հնարավոր չէ։ Օրինակ՝ երբ բնակարան վարձակալողը պետական որևէ մարմին կամ իրավաբանական անձ հանդիսացող և հարկային դաշտում գործող կազմակերպություն կամ ընկերություն է, որը ուղղակի պարտավոր է ֆինանսական թափանցիկություն ունենալ և գործել օրենքի համաձայն։ 

Նոտարական հաստատման չդիմելու և հետևաբար՝ օրենքի դաշտ չմտնելու պատճառներից ամենակարևորը այն է, որ Հարկային օրենսգրքի համաձայն՝ վարձակալական վճարների մասով եկամտային հարկը հաշվարկվում է 10 % դրույքաչափով (Հարկային օրենսգիրք, հոդված 150․7)։ 

Սա նշանակում է, որ վարձատուն պարտավորվածություն ունի ամսական վճարել վարձակալման հանձնած բնակարանից ստացած եկամուտի 10 %-ը՝ որպես եկամտային հարկ։ Ավելին՝ եթե հարկային տարվա ընթացքում ստացված վարձակալական վճարների հանրագումարը գերազանցում է 58.35 միլիոն դրամը, ապա գերազանցող մասի համար ֆիզիկական անձը պարտավոր է վճարել ևս 10 % եկամտային հարկ։ Վարձատուները, որպես կանոն, պատրաստ չեն վճարել այսքան եկամտային հարկ։  

Անշարժ գույքի գործակալների, այլ կերպ ասած՝ բրոկերների գործունեությունը բնակարանների վարձակալման ոլորտում նույնպես որևէ կերպ հնարավոր չէ վերահսկել։ Վարձատուի և վարձակալողի միջև կապող օղակ հանդիսանալով՝ բրոկերները հաջողված գործարքի/պայմանավորվածության դեպքում երկու կողմերից ստանում են մեկ ամսվա գումարի չափով շահույթ։ Բնականաբար, այս գործակալությունները նույնպես չեն հայտարարագրում իրենց ստացած շահույթը և շահագրգռված չեն լինի օրենքի դաշտում գործել և հարկեր վճարել։ 

Չկա որևէ տվյալ, թե ինչպես են ազդում բրոկերների գործողությունները բնակարանների վարձակալման շուկայի գների վրա, հնարավոր չէ հաշվել բրոկերական գործակալությունների կամ բրոկերական գործունեություն ծավալող անհատների թիվը, և թե որքան է կազմում նրանց իրական շահույթը։
Ըստ երևույթին, այս ոլորտում հարկավոր է խորքային վերլուծությունների վրա հիմնված լուրջ բարեփոխումներ իրականացնել։

Մեթոդաբանություն 

Չնայած վերևում նշված հանգամանքներին և ինֆորմացիայի պակասին, հաշվել ենք Երևանում բնակարան վարձելու միջին գները հետևյալ կերպ։
Քանի որ բնակարան գտնելու համար ամենատարածված կայքը list.am-ն է ու քանի որ և՛ վարձատուները, և՛ բրոկերները իրենց հայտարարությունները հիմնականում տեղադրում են այստեղ, list.am-ը դիտարկել ենք որպես հիմնական աղբյուր։ 

Երևանի ամեն վարչական շրջանում ընտրել ենք 1, 2, 3, 4 սենյականոց բնակարաններ։ Բոլոր տեսակի բնակարաններից ընտրել ենք 15-ական հայտարարություն։ Հետևաբար, ամեն վարչական շրջանից մեր ընտրանին կազմել է 60 բնակարան։ Վերլուծել ենք Երևանի 10 վարչական շրջան (զարմանալիորեն՝ Նուբարաշեն և Նորք-Մարաշ վարչական շրջաններից չկային բավականաչափ հայտարարություններ. այս երկու վարչական շրջանները չենք ներառել հոդվածի մեջ) և, հետևաբար՝ 600 բնակարան։ Օբյեկտիվ լինելու համար հնարավորինս հաշվի չենք առել բնակարանների հարմարավետության, տեսքի և այլ գործոնների վերաբերյալ սեփական կարծիքը և ընտրել ենք բնակարանները՝ ըստ հերթականության։ Բանաձևի հիման վրա ստացել ենք միջին գները։ Հարկավոր է նշել նաև, որ հաշվի չենք առել, թե պայմանավորվածության հիման վրա գինը որքան հնարավոր կլիներ իջեցնել։  

Հավելենք, որ հոդվածի համար չենք ընտրել շքեղ բնակարանները (luxury apartments) և օրավարձով բնակարանները։ Փորձել ենք խուսափել նաև այն բնակարաններից, որոնց գինը գրված է եղել ԱՄՆ դոլարով, չնայած Կենտրոն վարչական շրջանի դեպքում դա անելը բարդ էր, քանի որ հայտարարությունների զգալի մասում դոլարով էր նշված, և որոշ բրոկերներ պնդեցին, որ վարձը հարկավոր է վճարել ԱՄՆ դոլարով՝ անկախ արտարժույթի տատանումներից։                 

Արդյունքները ներկայացնում ենք ստորև։ 

Նախ, Երևանի վարչական շրջանների ցուցակը՝ ըստ բնակարան վարձակալելու գների։ Ամենաբարձր գներ ունեցող վարձով բնակարանները Կենտրոն վարչական շրջանում են, որոնց հաջորդում են բնակարանները Արաբկիրում և Դավթաշենում։ Ամենացածր գներով բնակարանները Նոր Նորքում են: 

1, 2, 3, 4 սենյականոց բնակարանների գները առանձին՝ ըստ բոլոր 10 վարչական շրջանների։ Ինչպես տեսնում ենք, ի տարբերություն մյուս վարչական շրջանների, Կենտրոնում բոլոր տեսակի բնակարանները ամենաթանկն են։ Իսկ, օրինակ՝ Ավանը, որտեղ բնակարանների գները, որպես կանոն, միջին են, 3 սենյականոց բնակարանների գներով զիջում է միայն Կենտրոնին։ Նման հետաքրքիր միտումներ նույնպես կարելի է նկատել այլ վարչական շրջանների դեպքում: Արաբկիրում բավական բարձր են 1 սենյականոց բնակարանի գները, իսկ Դավթաշենում՝ 2 և 4 սենյականոց բնակարանների գները։

Այսպիսով, Երևանում վարձով բնակարանների միջին գները հետևյալն են։ 1 սենյականոց բնակարանների դեպքում միջին գինը 107 հազար դրամ է (~218$), 2 սենյականոց բնակարաններինը՝ 139 հազար դրամ (~283$), 3 սենյականոց բնակարաններինը՝ 164 հազար դրամ (~334$) և 4 սենյականոց բնակարանների միջին գինը 190 հազար դրամ է (~387$):

hetq.am